Kuumalaine Põhjala kinnisvaraturul

Reedel palus Norra rahandusministeerium finantsinspektsioonilt tulevaks nädalaks seisukohta, kas oleks aeg rakendada tugevamaid vastumeetmeid majapidamiste võlastumise ja kinnisvarahindade kasvu pidurdamiseks.

„Mitu aastat kestnud tugev hinnatõus eluasemeturul ja majapidamiste laenukoorma kasv on suurendanud riski, et finantsprobleemid vallandavad Norra majanduses languse ja võimendavad seda,“ seisab ministeeriumi kirjas.

Jaanuari statistika kinnitas taas, et võlad kasvavad sissetulekutest kiiremini (aasta baasil 6,2%) juba niigi rekordiliselt tasemelt – majapidamiste võlad on 200% netosissetulekust.

Nõudlus ja pakkumine paigast ära

Mõningase languse järel 2013. aastal on elamispindade hinnad Norras jälle 14 kuud kerkinud. Maaklerite organisatsiooni Eiendom Norge statistika järgi kasvas elamispindade hind veebruaris aasta baasil keskmiselt 8,7% ja  tehinguid on tavatult palju. Piirkonniti on suured erinevused. Suuremates linnades, Oslos ja Bergenis, on hinnakasv olnud vastavalt 11% ja 10,7%, Stavangeris võrdluseks vaid 2,9%. Ka leiab kinnisvara eelkõige Oslos ja Bergenis kõige kiiremini uue omaniku – vastavalt 17 ja 19 päevaga.

„Oslos ja Bergenis on nõudlus ja pakkumine paigast ära,“ kommenteeris Norra majanduslehele Dagens Naeringsliv Eiendom Norge tegevjuht Christian V. Dreyer. „Mujal piirkondades on turg paremini tasakaalus.“

Samal ajal võitleb Norra keskpank nafta hinna langusest põhjustatud aeglustumisega Norra majanduses ja kärbib baasintressimäärasid. Uus kärbe võib tulla juba sel kuul ning Rootsi Handelsbankeni prognoosi järgi tuleb ka Norra keskpangal Taani ja Rootsi eeskujul käiku lasta negatiivsed intressimäärad, et kroon liialt ei tugevneks.

Ehk teisisõnu - laenuraha on järjest odavam ning kuna pangad klientide pärast võistlevad, saab laenu hõlpsalt. Läinud nädala ütles Norra FI juht Morten Baltzersen intervjuus Dagens Naeringslivile, et näeb paralleele 90nendate aastate panga- ja kinnisvarakrahhi eelse ajaga.

Norra rahandusminister Siv Jensen on seni olnud piirangute vastu, soovides pigem nende leevendamist, kuid võib olla sunnitud meelt muutma, kuna võimaliku kinnisvarakrahhi korral oleks löök kogu majandusele ränk.

Taanlastel valus kogemus

Seda mäletavad hästi taanlased, kes kogesid seda 2008. aastal. Alles nüüd hakkab Taani majandus toibuma - 1%ne SKP kasv oli riigis äsja suur sündmus. Kuid ka Taanis on oht, et Taani krooni euroga seotud kursi kaitseks miinusesse viidud keskpanga intressimäärad võivad ahvatleda uut võlga võtma olukorras, kus taanlased on juba kodulaenuvõla maailmameistrid. OECD andmeil on taanlaste kodulaenuvõlg 321% majapidamiste netosissetulekust. Danske Bank ja Nykredit tulid veebruaris välja üleskutsega, et taanlased ei tormaks uut võlga võtma, sest praegused intressimäärad on ebanormaalsed ja ajutised ning tingitud asjaoludest, mida Taani ise ei kontrolli.

Ülekuumenemist on kardetud Kopenhaageni ümbruses, kuid enam ei ole kinnisvara hinnatõus pelgalt pealinna ja suurte linnade fenomen. Äsja näitas Greens Analyseinstituti läbi viidud uuring, et esimest korda krahhist alates ootavad taanlased hinnatõusu juba pea kogu riigis. Tehingute arv kasvab ning meediast võib lugeda, et ostja leidmine võib olla vaid mõne päeva küsimus. Käed lüüakse kaubaks juba kinnisvara esimesel vaatamisel.

Konkreetsed faktid viitavad esialgu siiski alles hindade stabiliseerumisele. Ala keskorganisatsiooni Realkreditradet andmeil olid majade hinnad 2014. a eelnenud aastaga võrreldes keskmiselt 3,4% tõusnud.

Ka seda ei ole Taani kodulaenuomanikud veel näinud, et neile kodulaenu pealt negatiivsete intresside pärast peale makstakse. Paar nädalat tagasi pidas mitu panka seda võimalikuks. Selle asemel soovitatakse taanlastel kasutada võimalust ja kodulaen 30 aastaks 2,5%ga lukku lüüa.

Hinnad saavad vaid tõusu jätkata

Samad probleemid võlastumise ja kuumava kinnisvaraturuga on Rootsis. Rootslaste usk aina süveneb, et kinnisvara hinnad saavad ainult üles minna – SEB eluasemehinna indikaatori järgi arvas veebruaris seda 74% majapidamistest.

Kinnisvaraturul toimuv on ohuna ka Euroopa Komisjoni radaril, kes oma värskes analüüsis tasakaalutuse ilmingutest Rootsi majanduses nendib, et seni käiku lastud vastumeetmed on andnud vaid tagasihoidlikku efekti. Valitsuse maksupoliitika seevastu annab buumile hoogu juurdegi.

„Rootsis pole tehtud ühtegi reformi, et vähendada võimalust kodulaenu intresse maksustatavast tulust maha arvata või tõsta kinnisvara maksustamist, mis jahutaks majapidamiste huvi laenu võtta,“ taunib Euroopa Komisjon ja viitab, et näiteks Iirimaa ja Hispaania on maksuvabastuse 2013. a kaotanud ning Taani, Soome, Suurbritannia ja Holland on seda kaotamas järk-järgult.

Rootsi majapidamiste võlg kasvab edasi ELi kiireimas tempos. Majapidamiste netotuludest on võlatase ca 170%, eluasemelaenu omanikel on võlatase keskpanga andmeil 313-370% netotulust. Kolmes suurlinnas ületab võlatase 400% majapidamiste netotulust.

Eluasemete hinnad on Rootsis 2013. a keskpaigast uuel jõudsal tõusul juba niigi kõrgelt tasemelt. Komisjon kirjutab oma analüüsis, et hinnad võivad olla 25-40% ülehinnatud. Lisaks odavale laenurahale kütab hindu pakkumist ületav nõudlus – uusi pindu ehitatakse Rootsis eriti suurlinnades liiga vähe.

Pall poliitikute käes

Swedbanki peaökonomist Anna Felländer prognoosib Rootsis tänavu elamispindade hinnatõusu ca 5%, kui mingi ootamatu sündmus aktsiaturgu alla ei tõmba, kirjutas läinud nädalal Rootsi majandusleht Dagens Industri.

Rootsi keskpanga asekuberner Per Jansson aga hoiatas, et Rootsi krooni tugevnemise vältimiseks tuleb kekspangal ilmselt veelgi rahapoliitikat lõdvemaks lasta.

Pall on seega poliitikute poolel. Vaja on üüriturg paremini toimima saada ja uuesti kinnisvaramaks käiku lasta, pakkus laheendusi Anna Felländer.